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营改增5月1日正式落地 部分房地产项目抓紧清盘

来源:本站 作者:admin 日期:2016/4/28 15:27:07 浏览次数:1255

 

  今年3月,在河北省廊坊市购买房屋的李女士接到开发商的通知,对方要求李女士在4月20日之前必须付清房屋的尾款,否则就进行协议退房。
  这是一个销售周期长达三年的老项目。李女士在两年前就支付了项目的首付款,但由于各种原因,银行贷款一直未能办下来,开发商也一直没有催促。此次催款,开发商给出的理由是“5月1日就实施营改增试点,公司要求尽快清盘。”
  今年3月23日,财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入此次试点范围。
  房地产业的体量庞大,涉及征税环节众多。且在房地产业整体利润率下滑之时,征税方式的变化无疑会对房地产项目的利润率带来直接影响。据记者了解,早在上述通知正式下发之前,很多企业就已成立专项小组进行研究。提早清盘的做法,只是企业的诸多应对策略之一。
  “下策”与“上策”
  在房地产业营改增试点正式落地前夕,要求提前清盘的房地产案例,并非只有文首提及的一家。据记者了解,在北京及其周边的市场,近期有多家销售周期较长的老项目要求尽快清盘。
  尽管这些动作有着借助市场时机加快出货的考虑,但从中仍然不难看出营改增带来的影响。
  上述房地产企业负责人向记者表示,该项目的销售周期超过3年,期间曾多次开盘。由于此前的限购、限贷等政策,很多购房者并未办成银行贷款,但成交价格仍然按照最初签约时所确定,与当前的市价相比,明显低出不少。
  他表示,虽然企业希望能以更高的价格出售,但由于这些年项目价格涨幅较大,若按照增值税的标准来征收,这部分税收成本就相当可观,甚至大过改革前的征税方式。
  因此,尽管上述通知给出了一项过渡政策,即“开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税(和营业税同样的税率)。”但在已经完成大部分协议销售的情况下,企业仍然倾向于选择较小的税收成本,即按照最初较低的销售价格,缴纳营业税。
  不难看出,这种“抓紧清盘”的做法带有一定的无奈性质,因此也被业界称为一种“下策”。据记者了解,早在2015年,不少房企就成立了专项小组,对营改增可能带来的影响进行研究。
  某家A股上市房企相关负责人向记者表示,该公司的“专项小组”由财务部门牵头,投融资、营销,乃至设计等部门具体参与。通过模型分析的方式来研判房地产营改增带来的变化。
  经过多方讨论和测算,该“专项小组”的结论最终集中在建安成本上。即,建安成本占总成本比重较大的项目,在“营改增”中受益最多。
  其逻辑在于,在房地产项目的各项成本中,占比最大的是土地成本,其次为建安成本、财务成本及人力资源等其他成本。按照增值税的计税方式,由于土地成本无法进行抵扣,因此只有建安成本、财务成本增加,才能减少增值税的税基。
  对一个房地产项目而言,由于大部分企业有着严格的开竣工和营销节点控制,加之当前利率环境较低的现状,因此财务成本占项目总成本的比重往往在10%以下的低位,个别项目甚至低于5%。因此,只有建安成本增加,才能有效降低增值税。
  按照这种思路,企业应在施工环节尽可能地精工细作。最为直接的办法,则是推行“精装修交房”。这也是房地产开发的必然要求和趋势。
  上述负责人表示,对于房地产项目而言,建安成本往往占营业额的20%-30%之间,按照增值税11%的税率,即使推行精装修交房,其节省部分也较为有限。但对于日渐下滑的房地产业利润率而言,这已是最有效的应对方式。
  “牵一发而动全身”
  需要指出的是,上述分析是建立在静态模型基础上的结果。一旦房地产项目需要提价,其付出的增值税成本也会增加。除非将建安等各项成本一并调整,才能进一步抵扣,但又会不可避免地对利润产生影响。
  与此同时,此次营改增试点涉及的金融业和建筑业,分别是房地产的上游和下游行业。营改增对这两个行业产生的影响,同样会间接影响到房地产业,但具体的影响程度难以量化。
  因此,这项政策的具体影响,仍然需要在实际操作过程中进行评估。
  普华永道一位会计师向记者表示,无论房地产企业是否积极应对,此次营改增改革必然会起到“牵一发而动全身”的效果。
  具体而言,体现在两个层面。
  其一,内控环节。对于财务和会计而言,由于计税方式的改变,在进行财务梳理时,需要新增会计科目,并据此对记账方法、成本核算和财务处理等进行调整。
  可以预见的一项好处是,由于多数房地产项目实施预售制度,营业税在确认预售收入的当期即需要缴纳,改征增值税后,缴纳的时点明显延后,因此可改善项目开发建设阶段的现金流。
  其二,交易环节。由于计税方式的改变,房屋销售中,必须涉及到合同范本的修改。尤其在价格设定上,需明确含税价格或不含税价格。因同样涉及营改增试点,在房企与金融和建筑企业的交易中,也涉及类似的调整。
  据了解,目前已有部分房企对购房合同进行调整,来应对即将到来的营改增试点。
  但该人士认为,由于税收具有可转嫁性,对于购房者而言,这一调整有可能会带来交易成本的提高。在二手房交易中,这种情况更容易出现,并可能影响到交易的进程。
  但对于该项工作的具体影响,有业内人士指出,无论企业还是市场,都不宜将此次营改增试点的意义过于放大。营改增主要体现在技术层面,不应对企业的战略产生影响。
  今年4月,财政部副部长史耀斌在发布会上就表示,“新增的不动产,是可以作为进项税抵扣,但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话,企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。”
  此外,多数受访者还指出,营改增不会影响到市场的基本供需关系,因此也不会对房价产生根本性影响。


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